Bộ Xây dựng vừa cho biết đã tiếp thu ý kiến và loại bỏ quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đây là thông tin nhận được sự quan tâm lớn của người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản bởi đề xuất này từng tạo ra nhiều tranh luận trong thời gian qua.
Bộ Xây dựng chính thức bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn
Theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nội dung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đã được chỉnh lý và không còn xuất hiện trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất. Dự thảo hiện vẫn đang tiếp tục được hoàn thiện trước khi trình cơ quan có thẩm quyền xem xét theo quy trình lập pháp.
Trước đó, dự thảo Luật Nhà ở từng đề xuất xác định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư gắn với thời hạn sử dụng công trình. Khi công trình hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn sau kiểm định, nếu không được gia hạn sử dụng thì phải phá dỡ và quyền sở hữu căn hộ cũng chấm dứt.
Đề xuất này ngay sau khi công bố đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ người dân, các chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp.
Không phải lần đầu đề xuất này được đưa ra
Đây không phải là lần đầu Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế sở hữu chung cư có thời hạn.
Trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi vào năm 2022, cơ quan soạn thảo cũng từng đề xuất quy định thời hạn sở hữu căn hộ theo tuổi thọ công trình được xác định trong hồ sơ thiết kế.
Tuy nhiên, sau quá trình lấy ý kiến, đến năm 2023 Chính phủ đã tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và quyết định không đưa quy định này vào Luật Nhà ở năm 2023 do đây là vấn đề nhạy cảm, ảnh hưởng lớn đến quyền tài sản của người dân và chưa đạt được sự đồng thuận cần thiết.
Đến nay, quan điểm này tiếp tục được giữ trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở.
Góc nhìn pháp lý của Enterlaw
Từ góc độ pháp lý, việc Bộ Xây dựng bỏ quy định sở hữu chung cư có thời hạn được đánh giá là phù hợp với yêu cầu bảo đảm tính ổn định của chế định quyền sở hữu tài sản.
Trên thực tế, Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng công trình. Đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.
- Quyền sở hữu căn hộ là quyền tài sản của chủ sở hữu được pháp luật bảo hộ.
- Thời hạn sử dụng công trình là yếu tố kỹ thuật nhằm đánh giá mức độ an toàn của tòa nhà trong quá trình khai thác.
Khi công trình xuống cấp, Nhà nước có thể tổ chức kiểm định, cải tạo hoặc phá dỡ theo quy định để bảo đảm an toàn. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc quyền sở hữu của người dân tự động chấm dứt nếu pháp luật không có quy định cụ thể.
Việc gắn quyền sở hữu với tuổi thọ công trình có thể dẫn đến nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến quyền tài sản, quyền sử dụng đất, bồi thường, tái định cư và quyền lợi của các chủ sở hữu căn hộ.
Cần tập trung hoàn thiện cơ chế cải tạo chung cư cũ
Một trong những mục tiêu quan trọng của việc sửa đổi Luật Nhà ở là tháo gỡ các khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ đang xuống cấp.
Thay vì thay đổi chế độ sở hữu đối với tất cả các dự án nhà chung cư trong tương lai, nhiều chuyên gia cho rằng cần hoàn thiện các quy định về:
- kiểm định chất lượng công trình;
- phá dỡ chung cư nguy hiểm;
- bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- cơ chế lựa chọn chủ đầu tư cải tạo;
- tỷ lệ đồng thuận của cư dân;
- quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu sau khi xây dựng lại.
Đây mới là những vấn đề thực tiễn đang gặp nhiều vướng mắc và cần được pháp luật giải quyết.
Người mua chung cư hiện nay cần lưu ý điều gì?
Theo quy định hiện hành, thời hạn sở hữu căn hộ vẫn phụ thuộc vào loại đất thực hiện dự án, không phải do Luật Nhà ở quy định sở hữu có thời hạn hay không.
Có thể phân thành hai trường hợp phổ biến:
- Chung cư xây dựng trên đất ở: người mua được cấp Giấy chứng nhận và sử dụng đất ổn định, lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Căn hộ xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ hoặc loại đất có thời hạn: thời gian khai thác phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất của dự án, thường còn lại từ 50 đến 70 năm kể từ thời điểm Nhà nước giao hoặc cho thuê đất.
Do đó, trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, người mua cần kiểm tra rõ hồ sơ pháp lý của dự án, đặc biệt là mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho chủ đầu tư.
Kết luận
Việc Bộ Xây dựng tiếp tục loại bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn cho thấy cơ quan soạn thảo đã lắng nghe ý kiến từ người dân, doanh nghiệp và giới chuyên gia pháp lý.
Trong thời gian tới, trọng tâm của quá trình sửa đổi Luật Nhà ở nhiều khả năng sẽ tập trung vào việc hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, bảo đảm hài hòa giữa quyền lợi của người dân, lợi ích của Nhà nước và sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
Nếu bạn đang có vướng mắc liên quan đến quyền sở hữu căn hộ, mua bán nhà chung cư, cải tạo chung cư cũ, pháp lý về bất động sản, hoặc các vấn đề về Pháp luật đất đai đội ngũ luật sư của Enterlaw.vn sẵn sàng tư vấn, phân tích và đưa ra phương án phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Trân trọng cảm ơn!
===================================================================================================
Enterlaw.vn - Hiểu luật, hiểu bạn!
